Методология расчётов и источники

Своё место у океана. Среди своих. · Y Mirissa — собственные апартаменты в Мириссе внутри живой международной среды. Живите сами, когда хотите, а в свободные даты передавайте апартамент в управление. · Y MIRISSA

Место, куда возвращаешься — и которое работает, пока ты в пути · Юг Шри-Ланки: океан, коворкинг, свои люди, движ. Всё в 300 метрах, всё под тебя. · Y MIRISSA · ЖИЗНЬ

Управляемый апартамент у океана от $88 000 · Доход, расходы и рост стоимости — посчитаны отдельно и честно. По формуле, а не «на глаз». · Y MIRISSA · ИНВЕСТИЦИЯ

Ключевые цифры: от $88k · вход (студия 36 м²) · 5–7% · net аренды/год (цель) · +22–43% (сценарий) · цена проекта к сдаче* · 0% · рассрочка на стройку · 100% · собственность (freehold) · 300 м · до океана

Типы апартаментов: 36–43 м² · «спальня + весь комплекс твой» — самый низкий порог входа · Студия · от ~$88k · ~25% · 47–53 м² · основной продукт, с балконом · 1-bedroom · ~$115–130k · ~62% · 61 м² + балкон 11 м² · верхние этажи, для семьи · 2-bedroom · ~$150k · ~13%

Микс: студии ~25% / 1BR ~62% / 2BR ~13%. Студия = умный вход: платишь за спальню, живёшь во всём комплексе.

Условия оплаты: фиксирует цену и юнит, идёт в зачёт · Резерв · $5 000; за вычетом резерва · Разрешение на строительство · 30%; по факту этапа · Фундамент · 20%; по факту этапа · Каркас · 30%; по факту этапа · Отделка общих зон · 10%; при сдаче · Передача титула · 10% · 0% на весь период стройки (сдача планируется в декабре 2029) · $2 450/м²

Локация: Юг Шри-Ланки: киты из порта + десятки пляжей + Форт Галле ЮНЕСКО + джунгли — в радиусе 1–2ч. Дешевле и спокойнее Бали, аутентичнее. · Coconut Tree Hill; Parrot Rock; Secret Beach; Качели Dalawella; Рыбаки на ходулях; Форт Галле на закате · Мирисса 0 км, Велигама 5 км, Хирикетия 30 км · 🏄 · Сёрф; топ мира, лодки из порта (ноя–апр) · 🐋 · Киты; Удавалаве (слоны) ~3ч, Яла (леопарды) ~2,5ч · 🐘 · Сафари; ЮНЕСКО, 33 км (~50 мин) · 🏛 · Форт Галле; Синхараджа ЮНЕСКО 2,5–3ч, водопады · 🌴 · Джунгли; Коломбо CMB ~3ч, Маттала HRI ~2–3ч · ✈️ · Аэропорты

Форма собственности: Оплата проходит через лицензированный банк Шри-Ланки; доход от аренды и продажи выводится за рубеж легально. Помогаем пройти путь покупки: банк, договор, регистрация. · Иностранец владеет апартаментом в кондоминиуме в полную собственность (freehold), любой этаж. Землёй — нет (аренда до 99 лет), апартаментом — да. Разовый stamp duty ~4% при покупке. · 100% собственность (freehold)

Рост капитала: +22–43% (сценарий) — сценарий цены проекта от котлована до сдачи (off-plan): премия раннего входа + рыночная компонента ~6,5%/год. Это сценарий, не гарантия. · ~$133k · Студия 36 м² · $117k · +50% (сценарий); ~$173k · 1-bed 47 м² · $153k · +50% (сценарий); ~$226k · 2-bed 61 м² · $200k · +50% (сценарий) · $3 250/м² · ~6,5%/год · +22–43% (сценарий)

Рынок: Макро-контекст рынка, не гарантия доходности проекта. Источники — открытые данные по туризму и рынку недвижимости ШЛ. · двузначный % · рост турпотока ШЛ год к году после 2022; ~8–13%/год · рост долларовых цен на юге (прибрежный сегмент); устояли · $-цены побережья в кризис 2022 (рупия −60%); спрос > предложения · качественных апарт-отелей на юге мало; 70–80% · юнитов в успешных проектах юга распродаётся до сдачи — мы мониторим рынок ежедневно; +30–40% · типичный рост цены off-plan за период стройки на юге ШЛ (кейсы 2022–2025) · Юг Шри-Ланки — недооценённый рынок: спрос растёт, а современных управляемых апарт-отелей всё ещё мало. Это окно входа, а не перегретый хайп.

Вопросы и ответы: Землёй нет, апартаментом — да. · Я иностранец — реально владею в 100% собственность? · Из прозрачной формулы: ADR × загрузка × 365 − opex = net. Показываем 3 сценария. Это прогноз, не гарантия — финальные параметры после операционной модели. · Откуда цифры доходности? · Нет, это сценарий цены проекта от котлована до сдачи (off-plan), а не гарантированный рост рынка. Премия раннего входа + рыночная компонента ~6,5%/год. Итог зависит от рынка. · «+22–43% (сценарий)» — это точно будет? · Свой оператор Get Y + канал спроса Co.Space. Ты не занимаешься арендой сам — актив работает как управляемый. · Кто будет сдавать мой апартамент? · Оплата привязана к этапам стройки, 0%: $5 000 резерв (фиксирует апартаменты и цену, идёт в зачёт), 30% при получении разрешения на строительство, 20% на фундаменте, 30% на каркасе, 10% на отделке общих зон, 10% при передаче титула. Сдача планируется в декабре 2029. Официальный график — в Payment Schedule (PDF). · Что за рассрочка? · Покупка: stamp duty 3–4%, VAT на апартаменты отменён с 2019, «налог 100% для иностранцев» отменён с 2013. Аренда: оператор удерживает 14% WHT авансом, дальше прогрессивный подоходный нерезидента. Точную схему — у бухгалтера. · Налоги при покупке и аренде? · При выводе прибыли банк удерживает ~14%. CGT ~10% при продаже. · Смогу продать и вывести деньги? · Нет — и она не нужна: рассрочка 0% от застройщика на весь период стройки. · Есть ли банковская ипотека? · За проектом — сеть Co.Space: сообщества, события и номад-аудитория в 140+ городах. Y Mirissa — первое физическое место этой сети, поэтому аудитория для аренды и жизни есть ещё до открытия. · Кто будет жить в Y Mirissa?

Методология доходности Y Mirissa — как мы считаем и чем подтверждаем

Апарт-отель Y Mirissa, юг Шри-Ланки, Мирисса. Эта страница — открытая, перепроверяемая расшифровка того, откуда берётся наша цифра доходности. Мы намеренно показываем net (то, что реально остаётся у инвестора), а не красивый gross. Любой человек — инвестор, партнёр Юра, менеджер — может пройти по формуле, допущениям и источникам ниже и убедиться сам.

Резюме — честная цифра

Совокупно ~12% в год net (база)

5.7%net в год от аренды
(доля владельца, база)

6.5%рост стоимости
актива в год (база)

~12.2%совокупная доходность
в год (net + рост, база)

10–15%gross-доходность аренды
— это НЕ то, что в кармане

Читается так: честная арендная доходность владельца — это 5.7% net на базовом сценарии (после операционных расходов и после того, как оператор разделил остаток и заплатил все налоги Шри-Ланки), а не ~12%. Сверху к этому — рост стоимости самого актива ~6.5% в год. В сумме ориентир ~12.2% в год (база). По сценариям: консервативный 3.5% net / 7.0% совокупно, базовый 5.7% / 12.2%, оптимистичный 8.8% / 19.8%. Отдельно и разово — апсайд off-plan (см. §3): покупка на котловане дешевле, чем цена к сдаче.

Важно с самого начала: когда где-то пишут «~12% доходности» — это почти всегда gross (до расходов и налогов), поданный так, будто это чистые деньги в кармане. У нас gross тоже ~10–15% — но мы честно доводим цифру до net в кармане владельца.

База — что с чем сравнивать

Gross vs Net: где обычно обманывают

gross Валовая доходность

Вся выручка от аренды за год, делённая на цену покупки.
Не вычтено ничего: ни управление, ни комиссии Airbnb/Booking, ни клининг, ни коммуналка, ни ремонт, ни налоги.
Выглядит красиво (10–15%), но это не деньги инвестора — это оборот объекта.

net Чистая доходность

То, что реально остаётся у владельца после всех операционных расходов и после того, как оператор заплатил налоги.
Из gross вычитаем opex (~42% выручки), остаток делим 70/30: 70% владельцу, 30% управляющей компании.
Все налоги на аренду Шри-Ланки платит оператор как налоговый агент — на долю владельца отдельной строкой они не ложатся.
Получается 5.7% net на базовом сценарии (диапазон по сценариям 3.5–8.8%) — и это честная цифра, которую мы ставим в оффер.

Почему «около 12% совокупно» у многих — это ошибка (или манипуляция). Продавец берёт валовую выручку, делит на цену, получает ~13% и подписывает это как «доходность». Но ~42% этой выручки съедают операционные расходы, а остаток ещё делится между владельцем и управляющей компанией. Реальный net в кармане владельца оказывается вдвое ниже. Мы этот путь показываем целиком — см. водопад в §4.

Формула и допущения — единый источник

Из чего собрана цифра

Ниже — ровно те параметры, которые заложены в нашу финмодель. Это единый источник: калькулятор на сайте и все расчёты команды используют именно их.

Формула

Gross-выручка = загрузка (%) × ADR ($/ночь) × 365 → Остаток = Gross − Opex (~42% выручки) → Доля владельца = Остаток × 70% (оставшиеся 30% — вознаграждение управляющей компании) → это и есть net владельца: все налоги Шри-Ланки на аренду платит оператор как налоговый агент, поэтому владелец получает доход уже чистым. Доходность = net владельца ÷ цену юнита. Совокупная доходность = эта net-доходность + годовой рост стоимости актива.

Типы юнитов и цена входа

Тип	Площадь	Цена	Цена за м²
Студия	36 м²	$88 200	$2 450/м² сейчас
1 спальня	47 м²	$115 150	$2 450/м² сейчас
2 спальни	61,4 м²	$150 430	$2 450/м² сейчас

Сценарии загрузки и тарифа

Сценарий	Загрузка	ADR ($/ночь)	Net владельца / год	Совокупно (net + рост)
Консервативный	35%	$60	3.5%	7.0%
Базовый	45%	$75	5.7%	12.2%
Оптимистичный	55%	$95	8.8%	19.8%

Структура Opex (~42% выручки)

Статья	Доля выручки	Что входит
Комиссии площадок (OTA)	11%	Airbnb, Booking.com и др.
Клининг и бельё	8%	уборка между заездами, стирка, расходники
Коммуналка и интернет	8%	электричество, вода, Wi-Fi
Ремонт и резерв	6%	текущий ремонт + фонд замены мебели/техники
Аменитиз, страховка, админ	9%	расходники для гостей, страхование, администрирование
Итого Opex	42%	остаётся ≈ 58% выручки на распределение 70/30

Отдельной строки «mgmt fee / вознаграждение управляющей компании» в opex нет. Вознаграждение оператора — это его доля 30% в распределении остатка (см. ниже), а не отдельный операционный кост.

Распределение остатка — 70 / 30

Кому	Доля остатка	Что это
Владелец юнита	70%	чистый доход инвестора — net (налоги уже уплачены оператором)
Управляющая компания (оператор)	30%	вознаграждение УК за полное операционное управление объектом

Остаток после opex (≈ 58% выручки) делится 70% владельцу / 30% оператору. Доля оператора 30% — это и есть его вознаграждение; отдельного mgmt fee сверху нет. Из своей части оператор как налоговый агент закрывает налоги на аренду (см. ниже), поэтому доля владельца приходит net.

Налоги Шри-Ланки — платит оператор

Налог	Ставка	Кто и на каком уровне платит
WHT на арендный доход	14%	оператор как налоговый агент удерживает с арендного дохода внутри страны
VAT / SSCL на операционном уровне	18% / 2.5%	оператор платит на своём операционном уровне; на цифру владельца отдельной строкой не ложится

Формулировка для клиента: «Все налоги, связанные с арендой на Шри-Ланке, платит оператор как налоговый агент — вы получаете доход уже net, чистыми на счёт. Свободный вывод за границу обеспечивает инвестиционный счёт в лицензированном банке. Налог в вашей стране проживания на полученный доход — на вашей стороне.»

Второго налога 14% «на вывод» — нет. Для физлица-собственника вывод аренды и прибыли через инвестиционный счёт в лицензированном банке — свободный, без отдельного remittance-налога. Тот branch/PE remittance-налог, который иногда путают с этим, касается иностранных компаний (постоянных представительств), а не физлиц. Ранняя версия модели ошибочно вычитала два налога по 14% подряд — это исправлено.

Честная оговорка (уточняется). Финальность ставки WHT 14% для нерезидента-физлица уточняется у налогового консультанта: возможна ланкийская декларация с доплатой по прогрессивной шкале (с учётом deemed-вычета). На модель владельца это влияет незначительно. Источники по налогам — в §8.

Рост стоимости актива

Сценарий	Рост стоимости в год
Консервативный	~3.5% / год
Базовый	~6.5% / год
Оптимистичный	~11% / год

Отдельный разовый апсайд off-plan. Покупка на стадии котлована по ~$2 450/м²; к сдаче (ориентир декабрь 2029) сопоставимый рынок оценивается в ~$3 000–3 500/м². Это разовая переоценка +22–43% к телу актива, помимо ежегодного роста выше. Она реализуется один раз — на переходе «котлован → готовый объект», а не каждый год.

Пример-водопад

Студия $88 200 (36 м² × $2 450), базовый сценарий — от gross до кармана

Наглядная лесенка: как $12 300 валовой выручки превращаются в ~$5 000 чистого дохода владельца (net). Каждый шаг — из параметров §3.

Gross-выручка ≈ $12 300 / год

14.0%от цены $88 200 · 45% × $75 × 365

− Opex ≈ 42%

минус ≈ $5 170
OTA, клининг, коммуналка…

Остаток ≈ $7 145 / год

8.1%к распределению 70/30

− доля оператора 30%

минус ≈ $2 144
вознаграждение УК; из неё — налоги

Владельцу 70% ≈ $5 001 / год

5.7% netчистыми на счёт (налоги уплачены оператором)

+ рост стоимости ≈ 6.5%

≈ $5 700
переоценка тела актива

Совокупно ≈ $10 700 / год эквивалента

~12.2%net-аренда + рост

выручка / остаток операционные расходы доля оператора (30%) net владельца / совокупно

Шаг	Сумма/год	% от цены $88 200
Gross-выручка (45% × $75 × 365)	≈ $12 300	14.0%
− Opex (≈ 42% выручки)	− ≈ $5 170	—
Остаток к распределению	≈ $7 145	8.1%
− доля оператора (30% остатка, платит налоги как агент)	− ≈ $2 144	—
Владельцу (70% остатка) — net на счёт	≈ $5 001	5.5%
+ рост стоимости актива (≈ 6.5%)	+ ≈ $5 700	6.5%
Совокупно за год	≈ $10 700	~12.2%

Что показывает пример: валовые 14.0% gross на студии после opex (~42%) и распределения остатка 70/30 превращаются в 5.7% net в кармане владельца — уже чистыми, потому что все налоги Шри-Ланки закрывает оператор как налоговый агент. Второго налога 14% «на вывод» нет (см. §3). Сверху добавляется рост стоимости актива ≈ 6.5%, и совокупный ориентир базового сценария — ~12.2% в год.

Реперы рынка — наши данные

На что опираются допущения

Цифры сценариев не выдуманы — они привязаны к фактической статистике по локациям юга Шри-Ланки из нашего ресёрча (market-intel LOCATIONS-RESEARCH).

Репер	Значение	Что подтверждает
Мирисса — occupancy	30.4%	наш консервативный сценарий (35%) — рядом с рынком без профуправления
Мирисса — ADR	медиана $46 / среднее $125	разброс тарифа; наши ADR $60–95 достижимы при качестве и управлении
Мирисса — выручка/год	~$8 760	текущий рынок при 0% профуправления — есть куда расти
Мирисса vs Weligama	+12% премия	локация уже сейчас дороже соседней Велигамы
Ahangama — occupancy / выручка	36.5% / $13 671	единственная растущая локация — качество побеждает; куда движется рынок
Сезонность — пик (янв–мар)	43–65%	высокий сезон вытягивает годовую загрузку
Сезонность — провал (июнь–сент)	6–22%	заложено в консервативность годовой загрузки
Бенчмарк продаж — Southbeach	$4 700–5 500/м²	обещают «yield 6→10%»; наш вход $2 450/м² существенно ниже

Логика: рынок сегодня даёт ~$8 760/год без профессионального управления, а растёт только там, где выше качество (Ahangama). Наши сценарии строятся на том, что профуправление + продукт вытягивают загрузку и ADR к базовому и оптимистичному диапазонам. Вход по $2 450/м² против бенчмарка продаж $4 700–5 500/м² — это и есть источник off-plan апсайда.

Риски к цифре

Что может сдвинуть доходность вниз

Рост предложения. По локациям юга — прирост номерного фонда +23…+204% год к году при том, что средняя выручка на объект падает. Больше конкурентов → давление на загрузку и ADR.
Курс LKR. Доход генерируется частично в рупиях, а инвестор считает в долларах. Ослабление LKR снижает долларовую доходность.
Сезонность. Провал июнь–сент (загрузка 6–22%) — реальный, и годовая цифра к нему чувствительна. Плохой высокий сезон бьёт сильнее всего.
Налоговый режим. Модель исходит из того, что налоги на аренду закрывает оператор как налоговый агент, а вывод физлицом через инвестиционный счёт — свободный. Изменения налогового режима Шри-Ланки (в т.ч. финальность WHT 14% для нерезидента-физлица — уточняется, см. §3) могут сдвинуть net. Плюс налог в стране проживания владельца — на его стороне.

Именно из-за этих рисков мы держим ориентир на консервативную net-цифру, а не на верхнюю границу gross. Консервативный сценарий (§3: 3.5% net / 7.0% совокупно) существует ровно для того, чтобы проверить цифру «на дне».

Перепроверьте сами

Подставьте свои цифры

Интерактивный калькулятор использует те же параметры, что и эта страница. Поменяйте юнит, загрузку, ADR и сценарий — и увидите net в кармане.

Проверить на калькуляторе →

Источники

Чем всё подтверждается

Внутренние

Наш ресёрч рынка юга Шри-Ланки — market-intel LOCATIONS-RESEARCH (occupancy, ADR, выручка, сезонность, прирост предложения по локациям).
Финмодель под мастер-план KWA (типы юнитов, цены, структура opex, сценарии).

Внешние

Налоги (аренда, WHT, VAT/SSCL)

Дисклеймер

Все цифры на этой странице — прогноз, а не гарантия. Фактическая доходность зависит от загрузки, тарифа, курса LKR, налогового режима и качества управления, и может отличаться от расчётной. Материал носит информационный характер и не является публичной офертой. Инвестиционные решения принимайте с учётом собственной проверки и консультации со своими советниками.

Y Mirissa · Мирисса, юг Шри-Ланки · методология доходности · net, а не gross